中古価格の金額を調べる
早速、銀行がお金を貸してくれる可能性の高い物件とはどんなものなのでしょうか。 それは、中古価格の金額を見ることで把握することができます。
調べ方は簡単です。 リクルートのスーモのサイトだったり、ホームズだったり、たくさんの不動産販売サイトがありますので、そこでチェックしてみてください。
そして、あなたが今、購入しようとしている地域、土地の中古物件の価格はいかがだったでしょうか。高いでしょうか、安いでしょうか。
もし、市場と比べ安く買えそうなのであれば、銀行もお金を貸してくれる可能性は高まります。
ただ、経験上、同じ地域の同じような物件に関して言えば、まずまず価格が大幅に上下することはありません。 仮にすごい安かった場合、何かしらの瑕疵がある可能性がありますので、そちらも要チェックです。
この際、築何年という所も見ると良いでしょう。
一応、木造住宅の金額は35年あたりで不動産価値はゼロになります。 築35年以上経っている住宅は、ほぼ土地の価格です。
土地の価格は若干景気に左右されますが、ほぼ下がることはありません。 新築の価格と、中古住宅または、土地だけの価格を比較することで、ある程度のその土地の価格が分かってきます。
仮に、土地価格ぐらいの金額を借りるのであれば、ほぼ100%住宅ローンに通ると考えて良いでしょう。 銀行は、損をしない取引を好むからです。
中古市場が動きやすいかどうかを調べる
もう一つ、中古価格を調べる際に必要なのは、どれだけ需要があるかです。
いくら価格が手ごろであっても、全然回転しない（人気のない）エリアでの貸し付けを銀行は嫌がります。 これは、不良債権と呼ばれるもので、過去に銀行も処理に困っていましたよね。
欲しいと思う地域があれば、毎日WEBなどをチェックすることで、そこの地域の需要がわかります。 地元の不動産屋なんかに聞いてみるのもいいかもしれません。
ずっと土地情報が開示されてて、動かないものが多いとなると、その地域は回転率が悪いということになります。 そういった、土地には、銀行として回収リスクが付きまとうため、貸し付けを渋ります。
あと、実はインターネットに載っている情報は、古いものが多く、良い地域だとネットに掲載される前に売れてしまうことなんかもしばしば。 やはり、地元の不動産屋もチェックすることをお勧めします。
また、あくまでネットに載っている価格は、希望価格ということを忘れないでください。 希望価格とは、売主がこのぐらいで売りたいという希望でしかなく、実際に売買されている成約価格ではないのです。
この成約価格はあまり一般的には知られていませんが、路線価を見ることでおおよその目安にはなると思いますので、 路線価から逸脱していなか確認されることをお勧めします。
このように、中古価格を調べ、売れやすさを調べることで、その地域における住宅ローンの借りやすさを計る事ができます。
家屋の価値と土地の価値をしっかりと把握する
先ほども言いましたが、土地の価格というのは、そうそう変動しません。
変動しないということは、20年後も30年後も、そこそこ価値があるということです。
例えば、同じ4000万円の家だったとしても、土地価格が1000万円、家屋が3000万円の物件と、 土地価格が2500万円、家屋が1500万円の物件では、まったく見るところが違います。
最終的にお金になるかを判断する銀行は、もちろん、土地価格を優先します。
年々下がっていく家屋の価値よりも、最終的に残る土地の価値を優先するのは当たり前ですよね。 いま、あなたが欲しい物件は、適正な価値があるのかを判断するためにも、この家屋と土地の価格比率というのは見ておいた方が良いと思います。
それ以上に銀行はシビアです。万が一の時に価値があるか無いかでしか判断しません。
その他、こんなことが価値ありと見られる
人気の学区の近くにある
人気の学区の地域は、人も集まりやすく、回転率がかなり良いです。 売り出してから1ヶ月も立たないうちに成約なんて当たり前の地域は、銀行にとって、不良債権になりにくいということですから、高く評価してくれます。
周りに公園がある
周りに公園や、緑が沢山あると、環境が良いと判断されます。 環境が良いということは、やはり回転が早いため、良いと判断します。
駅から近い
当たり前の話ですが、駅近は大事です。できれば10分以内が良いと思います。 駅に近い分、価格は高くなってしまいますが、駅遠の3000万より、駅近の4000万の方が、お金は貸してくれやすくなります。
角地
同じ価格でも、角地の方が良い評価をされます。角地で、さらに南向きが道路に面している場合は高評価。 土地価格って、意外と角地でもそうじゃなくても、さほど変わらないので、できれば角地を狙いましょう。
物件力を最大限活かすことこそが住宅ローン攻略へのカギ
信用力や経済力といった面ももちろん大切ですが、それ以上に、購入する物件＝抵当権を設定する物件の価値、つまり物件力が大切かは、これでお判りいただけたと思います。
銀行は、必ず抵当権を設定するため、住宅ローンを組んだ3ヶ月後に支払できなくなったとしたら、その物件を差し押さえるだけです。 差し押さえした後に、売って儲かるなら、銀行はお金を貸してくれます。
逆に、物件価格が借りるお金よりも下回っていたのなら、かなりの信用力と経済力が必要です。
もし、家が欲しいなら、信用力を付けることはもちろんですが、それ以上に物件を見極めることで、住宅ローンを攻略することができるのです。
以上、あなたが良いと思う物件について、銀行目線で見ることが大切です。
物件力のある物件を探すことが住宅ローンを攻略し、憧れの持ち家を手に入れる最短ルートなのです。
